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房企拿地主城金牛区的“肌肉”与“机会”

gecimao 发表于 2019-03-19 07:12 | 查看: | 回复:

  继3月12日的拍卖之后,3月19日,金牛区茶店子版块的另一宗57.5亩商兼住地块也将走上拍卖席。在研判该宗地的时候,其出让文件中的两个特殊拿地条件引起了锐理君的注意:

  (1)竞得人自持计容商业建筑面积的比例不得低于50%,不得整体或分割销售;

  (2)且在自持商业物业内聚集不低于3万平方米的科技服务类产业;③、至少引入1家使用面积不低于1万平方米的“六类500强”企业全国或区域性企业总部,或由世界500强直接投资或授权投资的科技服务业企业;

  在该宗地的竞买条件中,明确提出了产业准入条件,其中的“科技服务类产业”与宗地所在的金牛区环交大智慧601519)城产业属性相契合。

  锐理君统计发现,2017-2018年,成都主城六区共拍出土地74宗,其中有45宗地设置了“租赁住房”和“人才公寓”类的竞买条件,占比近61%。而设有产业准入条件的地块只有极少数。

  如果说2017-2018年这个阶段,主城区土拍市场的关键词是“租赁住房、人才公寓”,那么在“十三五”时期成都市转变经济发展方式、优化产业结构的大背景下,“产业驱动城市发展”会越发凸显,在“产业先行”理念的指导下,产业准入条件与土地出让环节挂钩、顺应区域产业政策的情况会越来越普遍。

  2017年7月12日,为加快构建具有国际竞争力和区域带动力的现代产业体系,成都产业新政50条出台,明确提出了“优化土地利用规划,优先保障产业用地需求”。2017年9月21日,成都市政府发布了《成都市人民政府关于进一步加强全市土地上市与供后监管的意见》,再次强调要“加强上市宗地产业定位与准入管理,相关部门可对拟上市宗地提出产业类型、产业标准、产业形态、物业比例等要求,作为上市宗地的产业准入条件。”

  3月19日茶店子这一宗地,所在区域是金牛区规划的“三城”之一——环交大智慧城,其目的是打造环高校智慧经济圈,依托的是科技类产业。因此,宗地竞买条件中提出的“引进科技服务类产业”与所在区域的产业要求相契合。

  2019年至未来数年,“产业”将会是成都主城区土拍市场上新的关键词。对于房企来说,“产业”或许是新竞争周期的关键机会。

  实际上,“产业”长久以来都是金牛区立区兴区的重要支撑,各类产业的发展在金牛区的发展过程中,起到了决定性的作用。可以说,金牛区的城市发展史,就是产业发展史、城市面貌进化史和房地产市场变革史。

  从城市层面梳理,金牛区有两条清晰的发展脉络:人民北路城市发展功能轴和金牛大道天府文化景观轴。沿着这两条轴线,金牛区布局了诸多“错位型”产业,人口、配套设施和资本也开始向两条轴线汇聚,并且催生出了多个房地产热门片区。

  “人北轴线是金牛区的城市经济主轴,南连天府锦城,北接‘北改’区域,聚集了众多高端企业总部和功能区。”

  南端,是金牛区发展最早、最成熟的人北中央商务区,以现代商贸、商务服务、现代金融等新兴业态为主,其枢纽地位也使得区域经济最具活力;

  北端,则是近几年依靠轨道交通产业和电子信息产业兴起的北部新城。这里布局有国内首个轨道交通高科技产业园——中铁轨道交通高科技产业园,以及西部第一个以地理信息行业为主题的甲级产业园——西部地理信息科技产业园。

  从北二环向外,沿着人民北路一线,目前已经布局有金牛万达广场、红星美凯龙、凤凰山露天音乐公园、凤凰山公园、凤凰山体育中心以及成都国际商贸城等多项配套设施。另外,已开通的地铁1号线号线号线不断打通该轴线两端的连接通道。

  近期在这条轴线周边有“大动作”的是保利。2018年12月,四川省成都木材综合工厂与保利就人北中央商务区的木综厂379亩地块达成开发协议,未来将打造集18万方商业、26万方办公、35万方滨河住宅于一体,整体开发量近百万方的产城示范区。

  统计显示,炎华置信花千集最后一次住宅开盘是2017年4月26日,开盘当日推出住宅360套,参与摇号的客户上千组,选房5小时后基本清盘;龙湖上城2018年6月24日首次推出公寓产品,前期诚意金排号客户多达1403组,到场客户也有约900组,其受关注度在成都的公寓市场中非常罕见。

  另外,随着北部新城产、商、城的成熟,该片区的楼市热度也逐年上升,以天回镇为核心的片区成为了新兴的热门置业版块,如今包括保利、绿地、中南、碧桂园等在内的品牌房企在此均有布局。

  从2016年到2018年,片区内每年均有土地出让,2016年华润拿地时楼面地价为1900元/㎡,2018年中南地块的楼面地价已高达11080元/㎡。此外,区域商品住宅的销售均价也从2016年的不到6000元/㎡上涨至2018年第4季度的 11245元/㎡。

  “金牛大道天府文化景观轴是集中体现金牛历史、展示川西文化、承载天府文化、带动西控区域协同发展的城市人文走廊。”

  从人北中央商务区向外延伸,先有中医药文化创意区,中有以“高校知识经济”为支撑的环交大智慧城,后有新经济产业新区国宾高科新城,轴线沿线的产业经济以医药健康产业和都市文旅产业为主。

  在“西控”的影响下,沿金牛大道天府文化景观轴布局的城市配套,多为文化休闲设施:除了二环内的四川省文化馆,沿线还依次布局有金牛奥林体育公园、金牛公园、新金牛公园、茶文化公园、金牛宾馆、易园等。

  从2016年至今,从市中心的人北中央商务区开始,一直到西北方向的国宾高科新城,诞生了多宗极具代表性的地块:

  2016年11月1日,长虹置业以8250元/㎡的楼面地价拿下了金牛区侯家桥地块,溢价率高达200.8%,是2016年至今,主城区土拍市场的最高溢价率记录。同日,保利以12140元/㎡的楼面地价拿下两河公园地块,金牛区地价首次破万;

  2017年4月6日,融信集团以16900元/㎡拿下百寿路地块,该价格仅次于目前成都的最高楼面地价:17200元/㎡;

  2019年3月12日,德商集团以17200元/㎡的楼面地价拿下茶店子地块,追平成都最高楼面地价纪录。

  住宅市场方面,热门的居住版块有茶店子版块、华侨城—欢乐谷版块等高端居住区。茶店子版块内的龙湖西宸原著、保利堂悦等项目,是成都首批次最具代表性的改善项目,市场认可度非常高。

  在产业的驱动下,金牛区的城市发展有了翻天覆地的变化。除了产业优势外,金牛区还有着突出的“五最优势”——

  地铁规划密度最高:预计到2020年,金牛区将有7条运营线条规划线路,名列前茅;

  土地资源最富集:金牛区可利用土地总量超过3万亩,不仅土储规模在五城区中领先,还有大量的旧城改造任务,未来可开发空间巨大;

  经济总量最大:2018年,金牛区生产总值达1196.9亿元、同比增长7.8%,经济总量连续29年居五城区第一。

  在“回归主城”的新拿地周期里,金牛区的既有优势成为了房企研判区域开发价值的重要参考。概括而言,金牛区有经济、有土地、有空间、有人口、有配套,这几乎是房地产开发所需的必要条件,在主城缺地的背景下,这样的优势十分可贵。

  政策、规划、经济、人口、交通、配套、环境……构成并促进房地产发展的要素很多,但产业正扮演着越来越重要的角色,成为触发城市更新、地产升级“程序”的关键钥匙。对于锁定金牛区的房企来说,一个很重要的原因正是看中了这里的产业蓝图,以及未来会因此而产生的地产格局变化。

  2019年,金牛区构建现代产业体系:以总部经济为核心,大力发展现代都市工业、现代商贸商务业、科技创新服务业三大主导产业,同时提升发展都市文旅、医药健康等特色产业,并进一步加速发展新经济培育新功能,大力促进民营经济发展。其中,“总部经济”和“科技创新服务业”在3月19日地块的竞买条件中已有所体现,“产业+土地”,这只是一个开端。

  产业发展最终会为城市带来什么?人口流入、配套加速、经济增长,进而为房地产市场提供更多的居住需求、更好的居住环境及更强的购买力,最终实现“产业—配套—人口—经济—居住”的良性闭环。随着金牛区数个千亿级产业集群不断“秀肌肉”,这里的开发机会也在不断叠加,一大波红利背后,金牛区未来的土地开发和市场发展有了更多想象空间。

  既有强大的“肌肉”,也有深远的“阳谋”,随着产业“蓝图”闭环的运转,金牛区正不断为房地产市场输入养分。过去几年,金牛区的土地、住宅市场到底如何?未来可开发的空间具体有多大?3月21日,将举办金牛区2019年营商环境暨项目投资推介会,又会有哪些重磅信息释放?下一期,锐理君将为你一一解密。

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